Réflexions sur la Technologie et le Monde Immobilier

Je me pose une question. Je ne vais pas donner mon opinion spécifiquement sur Ubi. Je pense que le monde en a assez parlé, mais s'il y a quelque chose que j'ai appris de mes 18 dernières années en technologie, et spécifiquement dans le monde immobilier ici au Québec comme aux États-Unis, c'est qu'il n'y a pas de technologie, il n'y a pas un site web, il n'y a pas une plateforme, il n'y a pas une application, il n'y a pas une intelligence artificielle qui va remplacer le courtier immobilier, et encore moins qui va remplacer la commission du courtier immobilier.

Puis tu sais, j'en ai vu en 18 ans, j'en ai même essayé bien des affaires qui n'ont pas marché dans mes débuts. Je suis comme tout le monde, been there, done that. Je sais de quoi je parle. Les « newbies » qui arrivent, puis il y en aura tout le temps d'ailleurs, et qui se disent qu'ils vont révolutionner le marché de l'immobilier avec leurs nouvelles idées, leurs nouveaux modèles d'affaires, il y a juste quelque chose qu'ils n'ont pas compris quand ils essaient d'éliminer la commission du courtier. On vit encore, je pense, dans un monde capitaliste. Il n'y a rien qui peut remplacer l'effet levier de la commission du courtier.

Qu'on aime ça ou pas, dans notre monde, il y a deux manières de faire de l'argent : tu peux travailler pour en gagner ou tu peux laisser l'argent travailler pour toi. Puis dans le cas d'un courtier immobilier, tu as les deux. Le courtier va travailler pour son client, ce qui est déjà à mon avis un gros avantage qui ne se remplace pas par une technologie, puis sa commission, elle aussi, va travailler pour son client. Comment ? Parce que la commission crée ce qu'on appelle un effet levier en finance parce qu'elle motive des milliers de courtiers qui représentent des acheteurs à présenter un listing en particulier. Ça, aucune technologie ne peut battre ça, et il n'y en aura jamais.

Tu sais, le problème souvent avec ces nouvelles compagnies-là, c'est qu'on voit la commission juste comme un revenu qui va au courtier qui vend la maison. Ce qu'ils oublient, c'est que le courtier qui vend la maison partage sa commission avec un courtier qui représente l'acheteur. On appelle ça la collaboration. Puis c'est là que c'est important de comprendre l'effet levier de ce partage-là parce que des courtiers immobiliers qui représentent des acheteurs, nous le savons, il y en a des milliers. Puis tous les jours, qu'est-ce qu'ils font ? Ils se lèvent, regardent les maisons qui arrivent sur le marché, puis cherchent comment ces maisons-là pourraient convenir à leurs acheteurs potentiels.

Puis là on s'entend. Contrairement à une intelligence artificielle ou un robot qui n'aurait aucun incitatif financier à le faire, les courtiers qui représentent des acheteurs, eux, ont un gros incitatif. Il y a pas loin de 16 000 courtiers immobiliers au Québec, et sur ce nombre, il y en a au moins trois quarts qui travaillent presque uniquement avec des acheteurs. Puis le reste des courtiers qui travaillent avec des vendeurs sont également au courant du type de maison que veulent acheter leurs clients.

Donc grosso modo, ce qu'on peut dire, c'est que tous les courtiers sont connectés à des acheteurs potentiels. C'est une armée de vendeurs qui ne se remplace pas par un site web, une plateforme, ou peu importe la technologie. Un jour, on entend souvent dire qu'une intelligence artificielle pourra remplacer le courtier. Je ne pense pas, parce qu'il n'y a pas une intelligence artificielle qui pourra dire à son client : « Hey, as-tu pensé que tu pourrais décloisonner cette maison-là ? As-tu pensé que cette maison-là est intéressante parce que ça l'est finie, puis tu peux même la louer ? Ou as-tu pensé que le toit vient d'être refait ? Ou as-tu pensé que ce driveway-là, tu peux l'agrandir si un jour tu as des enfants et tu pourras mettre plus d'autos dedans ? » C'est cela la force des courtiers, ils sont capables de lire entre les lignes, ce qu'une intelligence artificielle ne pourra jamais faire. Puis en plus, il y a une motivation pour le faire : leur rémunération.

Donc, on s'entend qu'aucune technologie ne va remplacer ça. Puis tu sais, je n'ai rien contre l'évolution, je n'ai rien contre les avancées technologiques. Je suis moi-même programmateur, j'ai travaillé longtemps dans le domaine des technologies immobilières, j'aime les projets et je suis tout ce qui se fait dans les technologies. Mais une chose est sûre, ce n'est pas pour demain qu'il y a une technologie qui va remplacer les courtiers.

Et vraiment, disons-le, si éviter de payer la commission du courtier était une aussi bonne idée que cela, il y a longtemps que les sites d'AVPP (à vendre par le propriétaire) auraient pris le marché. Mais ce n'est pas en train d'arriver, ni ici au Québec, ni aux États-Unis, et cela n'arrivera jamais. Même le plus gros site américain, Zillow, parce qu'ils étaient en bourse, et moi aussi à ce moment-là, je l'étais, donc je suivais les états financiers, mais ils sont rendus avec leur propre courtier immobilier.

Tu sais, et soit dit en passant, au lieu de simplement extraire de façon automatisée le contenu des sites (scraper), Zillow, eux autres, ils payaient les MLS, ou ils avaient des ententes avec les MLS pour avoir leur listing sur le site web de Zillow. En tout cas, c'est mon avis.