Vidéo de propriété et déclarations du vendeur : documenter l'état avant la promesse d'achat

Pourquoi associer vidéo et déclarations du vendeur?

Lorsqu'une propriété est mise en marché au Québec, le courtier immobilier remplit avec le vendeur le formulaire de déclarations du vendeur (DV ou DVD), qui est signé au moment de la prise du contrat de courtage et annexé à la fiche descriptive ainsi qu'à toute promesse d'achat reçue. Ce formulaire décrit l'état connu de l'immeuble selon les connaissances du vendeur au moment de la signature.

La vidéo de propriété vient naturellement compléter ce document écrit. Là où le formulaire consigne des réponses textuelles, la vidéo fixe une image animée et datée de l'état visible des lieux. Ensemble, ils forment un portrait plus complet de la propriété au moment précis de la mise en marché, ce qui peut s'avérer utile si des questions surgissent plus tard entre vendeur et acheteur.

Quels éléments filmer systématiquement?

Pour que la vidéo joue pleinement son rôle de documentation, il est utile de couvrir de façon méthodique les zones et systèmes qui font souvent l'objet de questions ou de désaccords. Voici les éléments à prioriser lors de la captation :

• Toiture et extérieur : état visible des bardeaux, des solins, des gouttières et du revêtement extérieur, filmés depuis des angles accessibles et sécuritaires.
• Drainage et terrain : pente du terrain, présence de puisards, état de l'entrée et des zones de rétention d'eau.
• Fenêtres et portes : état des joints, des cadres et de la quincaillerie, signes visibles de condensation entre les vitres.
• Sous-sol et vide sanitaire : état des fondations, traces d'humidité, fissures visibles, présence d'équipements de drainage.
• Systèmes mécaniques : plomberie visible, tableau électrique, chauffe-eau, système de chauffage et de climatisation, avec indication de l'âge si disponible.
• Rénovations récentes : travaux effectués, en lien avec les permis et factures que le courtier est appelé à recueillir pour appuyer les déclarations.

Cette liste s'inspire des éléments qu'un acheteur attentif est invité à observer lors d'une visite, et elle ne remplace pas une inspection qualifiée.

La vidéo comme complément aux obligations du courtier

Le courtier immobilier a la responsabilité de questionner le vendeur lorsque ses réponses au formulaire sont vagues, incomplètes ou contradictoires, d'obtenir les documents qui appuient les déclarations et de vérifier les informations importantes auprès de sources fiables. Les rapports d'inspection antérieurs, les factures, les permis et les documents de conformité font partie de ces sources.

La vidéo s'inscrit dans cette démarche de vérification et de documentation. Elle ne remplace pas les documents officiels, mais elle peut illustrer concrètement l'état visible d'un élément déclaré, par exemple l'état d'un drain français récemment installé ou d'une toiture dont l'âge est mentionné dans le formulaire. En cas de découverte d'un nouvel élément après la signature, le formulaire doit être mis à jour au moyen du formulaire Modifications, et les acheteurs concernés doivent être informés. Une vidéo datée peut alors servir de repère pour situer dans le temps l'état antérieur de la propriété.

Ce que la vidéo ne peut pas remplacer

Il est important d'être clair sur les limites de cet outil. Le formulaire DV ou DVD améliore la transparence, mais il ne constitue pas une garantie que l'immeuble est exempt de défaut. De la même façon, une vidéo, aussi détaillée soit-elle, ne constitue pas une inspection professionnelle ni un avis juridique.

L'acheteur a tout intérêt à examiner les déclarations, à demander les documents pertinents et à prévoir une inspection par un professionnel qualifié. La ligne directrice de l'OACIQ indique d'ailleurs que le courtier recommande à l'acheteur de faire effectuer une inspection complète et lui explique les risques associés à une renonciation à l'inspection. La vidéo peut soutenir cette démarche en donnant à l'inspecteur un aperçu préalable des zones à surveiller, mais elle ne saurait s'y substituer.

De même, un diagnostic de défaut ne devrait jamais reposer uniquement sur une image ou une séquence vidéo. En cas de litige, seul un professionnel habilité peut évaluer la nature et l'étendue d'un vice.

Bonnes pratiques pour une vidéo à valeur documentaire

Pour que votre vidéo de propriété serve réellement de trace de l'état des lieux, quelques pratiques simples font toute la différence :

• Dater la captation : assurez-vous que la date de tournage est enregistrée dans les métadonnées du fichier ou mentionnée explicitement dans la vidéo.
• Filmer avant les mises en scène : idéalement, une première passe de documentation précède le home staging, afin de capter l'état brut de la propriété.
• Conserver les fichiers originaux : gardez les fichiers sources non compressés dans un espace de stockage sécurisé, distinct des versions publiées sur les plateformes de diffusion.
• Accompagner la vidéo d'un commentaire factuel : une narration sobre qui nomme les pièces, les systèmes et les matériaux visibles renforce la valeur documentaire sans créer d'attentes excessives.
• Coordonner avec le formulaire : passez en revue les réponses du DV ou DVD lors du tournage pour vous assurer que les éléments déclarés sont bien captés à l'image.

Ces pratiques s'appliquent que vous fassiez appel à une agence de production vidéo spécialisée ou que vous utilisiez un équipement interne. L'essentiel est la cohérence entre ce qui est déclaré et ce qui est montré.

Intégrer la vidéo documentaire dans votre processus de mise en marché

Adopter une approche vidéo structurée dès la prise du contrat de courtage exclusif vous permet de bâtir un dossier de mise en marché solide et transparent. Les acheteurs potentiels accèdent à une représentation visuelle honnête de la propriété, ce qui réduit les surprises lors des visites et de l'inspection. Le vendeur, de son côté, dispose d'une preuve de l'état visible de sa propriété au moment de la mise en marché.

Cette cohérence entre la vidéo, les déclarations du vendeur et les documents d'appui contribue à des transactions mieux informées pour toutes les parties. Si vous souhaitez discuter de la façon dont cette approche peut s'intégrer à votre pratique, communiquez avec EstateFunnel, votre courtier immobilier, pour explorer les options adaptées à votre marché.

L'essentiel à retenir

La vidéo de propriété, lorsqu'elle est réalisée de façon méthodique et coordonnée avec les déclarations du vendeur, devient bien plus qu'un outil de mise en marché : elle constitue une trace visuelle datée de l'état connu de la propriété. En filmant systématiquement les zones sensibles, en conservant les fichiers originaux et en harmonisant le contenu capté avec les réponses du formulaire, vous renforcez la transparence de la transaction et facilitez le travail de toutes les parties impliquées, de l'acheteur à l'inspecteur en passant par le notaire.

Vous souhaitez intégrer une approche vidéo documentaire à votre prochain dossier de mise en marché? Communiquez avec EstateFunnel, votre courtier immobilier, pour bâtir ensemble un dossier transparent et bien documenté, du formulaire de déclarations jusqu'à la vidéo des lieux.